前回は、相続して一番困らない預貯金についてのお話しをしましたが、
今回は、相続財産の中で常に大きな割合を占めている不動産についてのお話しをします。

また、相続をめぐっての争いが一番大きいのも不動産です。

相続財産の原則

前回のおさらいです。

相続が開始されると、被相続人(亡くなった方)が有していた一身に専属していた権利義務を除いた一切の権利義務(相続財産)が相続人に包括承継されます。

そして、複数の相続人がいる場合には、その相続財産(遺産)は、遺産分割により具体的な相続分が確定するまでの間、共同相続人全員による「共有」となります(民法898条)。

不動産も同様です。
事例を見ながら説明しましょう。

父が亡くなりました。不動産は父名義です。
相続人は、長男と次男の二人、長男は父と同居しています。

不動産同居
 

この場合、この不動産に住んでいるのは長男ですが、法律上は、長男と次男が各2分の1ずつの持分で共有していることになります。

共有するということは、お互いに、それぞれ、この土地建物全体に対して権利を有していることです。

2分の1の持分しかないから、不動産の2分の1しか利用できないというわけではありません。
持分が2分の1であるというのは、
たとえば、その不動産を売却した場合や賃貸した場合に受け取る金銭の2分の1を受け取ることができるということです。

この相続による共有関係は、遺産分割協議(兄がすべて相続するとか)により解消されることになります。

遺産分割の方法

現物分割(げんぶつぶんかつ)
あの土地は兄に、あの建物は弟にといったように遺産そのものを現物で分ける方法です。
事例の現物分割では、土地が広ければ、弟に多めに土地を相続させ、兄は建物と残りの土地を相続する方法が考えられます。

しかし、不動産の場合、相続分きっかりに分けることは難しいのが現実です。

相続人間の取り分の格差が大きいときは、一部の資産を売却するなどして、その格差を売却代金で調整したり、自己資金で調整(代償分割)したりします。

換価分割(かんかぶんかつ)
遺産を売却してお金に代えた上で、その金銭を分ける方法です。

トラブルを避けるためには、一番良い方法だと思います。

但し、事例の場合は不動産そのものを処分するので、兄は他に住むところを探すことになります。
また、処分費用なども考慮する必要があります。

代償分割(だいしょうぶんかつ)
遺産の土地建物を兄が取得する代わりに、弟に代償として自己の財産(金銭等)を交付する方法です。

弟が納得する額の金銭を兄が保有していなければ、成立しません。

事例から考える

父名義の不動産の価格が1000万円、預貯金が400万円だったとします。

相続財産は合計1400万円

これを兄弟二人で分けると、それぞれ700万円となります。

兄が不動産を、弟が預貯金の400万円をもらうことで協議が成立すれば問題ありません。

しかし、10対4とバランスが悪いことには間違いありません。

弟が法定相続分の2分の1を主張した場合、兄は不足分の300万円を代償金として支払うことになります。

遺産分割は早めに、共有はできるだけ避ける

冒頭で、父がなくなった時点でこの不動産は兄弟が共有していることになると書きました。

遺産分割は、いつまでにという決まりがないので、不動産は特に共有状態が続くことが多いようです。

しかし、早めの分割協議をお勧めします。

今は、相続人も高齢化しているので放置している間に相続人(例えば事例の弟)が亡くなり、

新たな相続人が登場することになります。

協議は少人数の方がまとまり易いですよね、人数が多くなればなるほど収集がつかなくなります。

相続手続きはスピードが大切です。

不動産の評価は難しい、要は相続人間の話し合い

事例で、不動産価額が1000万円とお話ししました。

ところで、この価額評価はどうして算定するのでしょうか。

不動産の評価の方法としては,基本的に以下の方法が考えられます。

1.実勢価格・・実際の取引相場から評価します。 実情に近いのですが、近所に類似物件があることが前提となります。

2.公示地価(基準地価)・・国や都道府県が公表している価格のことです。

 定められた地点の価格なので近隣では補正が必要となります。

3.相続税の評価額・・相続税の算出基礎とするために路線価等から求められます。

4.固定資産税評価額・・固定資産税の算出基礎とするために路線価等から求められます。

5.鑑定評価額・・不動産鑑定士の鑑定評価によって求める価格です。費用がかかります。

どの基準・方法を参考にすべきとは、決められていません。

最後は、相続人間の話し合いで決めることになります。

hpず